CDMX sí debe cobrar su plusvalía: expertos

Especialistas señalaron que en ciudades de América Latina este mecanismo ha ayudado a llevar infraestructura a zonas con mayor desigualdad

Por Oscar Santillán

A pesar de la controversia que se creó en torno a la implementación de la recuperación de plusvalías en la Ciudad de México, este mecanismo lleva años aplicándose en ciudades como París, Nueva York o en Bogotá para financiar transformaciones urbanas.

Y es que su captación no implica un nuevo impuesto, sino un mecanismo para que las ciudades dependan menos del presupuesto federal y puedan mitigar las desigualdades que existen en infraestructura, explicaron especialistas consultados por Publimetro.

Sin embargo, la confusión en la capital fue tan grande que ciudadanos subieron una petición a change.org para oponerse a dicho mecanismo debido a que argumentaron que el “aumento en el valor de un inmueble, conocido como plusvalía, será propiedad y parte de la riqueza del gobierno de la capital”, es decir, que sería un nuevo impuesto.

Lo cual derivó en que el cobro de plusvalía fuera eliminada de la Constitución de la CDMX y que se sometiera a cambios al artículo 94 de la recientemente aprobada Ley de Vivienda de la capital, el cual contemplaba dicho mecanismo.

El maestro en planeación urbana Andrés Lajous explicó en entrevista que la captura de la plusvalía ayudaría a que zonas periféricas como Iztapalapa dejen de ser pobres en cuanto a infraestructura urbana.

“Lo raro es que en una ciudad grande no haya este instrumento importante para ordenar el desarrollo urbano. Es tan común que es raro no tenerlo, entonces la discusión es cómo lo hacemos bien, cómo lo mejoramos, cómo le damos transparencia, y el intentar darle un fundamento constitucional permitía eso, porque además corres el riego de llenarte de amparos en contra”, agregó.

Lajous comentó que el desarrollo urbano de París, Francia no se hubiera realizado de no ser por la aplicación de la recuperación de plusvalías, pero resaltó que los grandes opositores a que se implementen mecanismos de plusvalía son las grandes inmobiliarias.

“Ellos dicen que es un nuevo impuesto al desarrollo, pero no es cierto porque ellos están capturando parte de nuestro predial en estas obras, entonces es recuperar parte de ese predial que se está gastando para que ellos hagan sus negocios, que además no está mal que lo hagan, nada más que contribuyan”, apuntó.

Ejemplificó que en el caso de ciudades como Guadalajara y Nueva York la captura de plusvalía se realiza por medio de etiquedados, es decir, un porcentaje de dicha retención se invierte en un proyecto de vivienda social donde no la hay.

“O también en una cosa que es muy atractiva y que se llama proyectos espejo. Si yo arreglo la banqueta en una zona de desarrollo inmobiliario entonces los mismos metros que se arreglaron se tienen que arreglar donde no hay banquetas en la ciudad”, detalló.

La experiencia colombiana

El experto en movilidad del World Resources Institute (WRI) Darío Hidalgo expone que en las ciudades colombianas existen cuatro tipos de impuestos o contribuciones a la propiedad.

“El impuesto predial , la contribución de valorización por obras públicas, la plusvalía por cambios en normas urbanísticas, así como la distribución de cargas y beneficios por nuevos desarrollos inmobiliarios”, detalló.

Y especificó que la combinación de los cuatro ayudan a mejorar las situaciones de las ciudades; no obstante comentó que en Bogotá existió una regulación de plusvalía que autorizaba el incremento de altura de edificios, el cual estuvo vigente tres años, pero que enfrentó un gran rechazo por parte de ubanistas y desarrolladores.

“La contribución de plusvalía por cambio de norma urbanística sigue existiendo, a una escala mucho menor que la ambición de hace tres años, que aumentó las alturas autorizadas en una gran área (ahora son zonas específicas no tan extensas). Lo que se quitó fue la exigencia de vivienda social (o pago compensatorio)”, comentó.

Hidalgo señaló que el impuesto predial ha dotado de autonomía a los municipios y es el primer instrumento de financiación municipal.

ANÁLISIS

Jorge Macías, director de Desarrollo Urbano y Económico de WRI, México

¿Qué es la recuperación de plusvalía?

– La recuperación de plusvalías es un instrumento que se encarga de redistribuir el gasto público. La plusvalía es cuando se genera un beneficio derivado de la inversión en infraestructura en las calles. Hay tres hechos generadores que son: cambio en la edificabilidad; que se pongan mejores infraestructuras o o que se cambie el uso de suelo, es decir, que pase de habitacional a comercial.

Este instrumento si se hiciera bien funcionaría para poder redistribuir y generar mejores servicios para todos. Por ejemplo, si hay un Metrobús en Reforma que los ciudadanos pagan y que genera que desarrolladores privados puedan construir en lugar de cinco pisos, 27 y que ganen millones de dólares por nuestra inversión y por nuestros impuestos, es justo que ellos regresen a todos los demás un poco para que más servicios públicos se realicen en la ciudad; de eso se trata.

¿En qué ciudades del mundo ya se implementa?

– Hay icónicas como París, Bogotá y Porto Alegre.

¿Ahí cómo se implementa?

– Por ejemplo en la Ley de Bogotá son como 20 hojas para definir este tema, pero como funcionan es con base a la diferencia de valor entre el valor del suelo y el valor comercial del predio. Es decir, un predio que estaba destinado a la vivienda con tres pisos y podía haber costado 10 millones de pesos y pasa a una oficina comercial, entonces ese predio se multiplica por 10 y ahora cuesta 100 millones de pesos y lo que hace el mecanismo es hacer la diferencia entre lo que había antes y lo que hay ahora y cobra un porcentaje. Entonces, de 10 a 100 son 90 millones de pesos en aumento de plusvalía y lo que hace el Estado es decir: debes pagar 20% de esto.

Lo cual se puede pagar en muchas posibilidades, en efectivo, con obra pública o con terreno para que el Estado lo pueda usar para calles o para servicios públicos. O por ejemplo en generar vivienda de interés social.

¿Quién se opone a la recuperación de plusvalías?

– Los grandes especuladores de tierra, que son los que toda esta plusvalía se la están absorbiendo; todos los principales desarrolladores.

¿Por qué es importante que se aplique la recuperación de plusvalías?

– Nuestras ciudades ya no tienen dinero. Las ciudades en México dependen de los ingresos federales y éstos dependen del petróleo y ahora ya no hay ese boquete financiero. Quitamos la tenencia, quitamos el petróleo o estamos en proceso de reducir las ganancias petroleras para todos. Entonces la ciudades empiezan a tener presión por generar instrumentos fiscales diferentes.
Si se hiciera bien, es decir, con los principios de equidad, de progresividad y de transparencia – que eso no se puede juzgar por el párrafo que se puso en la Constitución de la Ciudad de México– pero en verdad se cobraría a los desarrolladores para poder expandir el rango de influencia de generación de servicios.

Esto ya existe. Por ejemplo si soy un desarrollador y tengo un predio en el que tengo permiso de construir tres pisos pues yo voy y me mocho con “alguien” que me de el permiso. La diferencia es que ahora en lugar de mocharse con un alguien que nadie ve la aportación está siendo trasparente hacia el erario.

La discusión no ha llegado a los mecanismos, pero las reglas de operación (de cómo operaria el pago de las plusvalías).

¿Cómo se podría implementar el cobro por plusvalía?

– Podría ir etiquetado a generar mejores servicios públicos o a mitigar las acciones del desarrollador o va etiquetado a servicios de movilidad; es un aprovechamiento.

 

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