Lo que antes era un sueño alcanzable, hoy se volvió una deuda interminable. Miles de familias mexicanas están viendo cómo los intereses de sus créditos hipotecarios duplican el costo real de su vivienda, haciendo prácticamente imposible pagarla.
La Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef) y economistas consultados por Publimetro revelaron que, al encarecimiento de los inmuebles —que ronda un promedio de hasta 11% en 2025—, se suma una pesada losa de intereses que llegan hasta más de 14% anual.
Evidenciaron que, bajo tal contexto, lo que comienza como una oportunidad para tener una casa o departamento propio se transforma en un sueño roto ante los “costos casi impagables”, que ahuyentan a 60% de las nuevas familias, obligándolas a refugiarse en la vivienda de sus padres o abuelos.
De acuerdo con el último reporte de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF)—institución financiera del gobierno mexicano que impulsa el mercado de la vivienda—, el precio promedio de una casa ronda un millón 862 mil pesos; pero en las zonas del país con mayor demanda, la cifra se dispara a más de tres o cuatro millones de pesos.
Intereses disparan hipotecas al doble
A través del sitio Revisa, Compara y Decide, la Condusef reportó que el costo de la vivienda se duplica sobre el precio real de las casas y departamentos que se ofertan en México, debido al pago de intereses, comisiones y cargos relacionados con los créditos hipotecarios.
Precisó que, en instituciones como BanBajío, por un departamento valuado en 1.7 millones de pesos —con un enganche de 40%, crédito de un millón 42 mil pesos y una tasa anual de intereses de 14.20%—, una familia termina pagando más de 3.4 millones de pesos en 20 años de plazo.
Señaló que esta última cifra representa el doble del precio original de la propiedad y hasta 310% —o tres veces más— respecto al financiamiento hipotecario otorgado por el banco. El impacto se explica por la tasa de interés, las comisiones establecidas, los gastos de escrituración y los seguros previstos en los contratos bancarios.
Refirió que, en la mitad de la tabla de los costos financieros, instituciones como BBVA, Banamex y Banorte ofrecen, por el mismo financiamiento y enganche, pero con una tasa de interés de entre 11.08% y 11.75%, un pago final de entre dos millones 876 mil y dos millones 894 mil pesos, lo que representa un sobreprecio de 66% y hasta 177% más respecto al préstamo otorgado.
Mientras que, en la hipoteca menos cara, bajo las mismas condiciones de financiamiento pero con una tasa de interés de 12.25% anual, se ubica HSBC, con un pago final de dos millones 518 mil pesos. Esto implica un cargo de 20% sobre el precio original y un extra de 141% sobre el monto financiado.
Ganancias para los bancos
El especialista en Economía y Finanzas de la Escuela Bancaria y Comercial (EBC), Ramón Martínez, explicó que los bancos obtienen un promedio de 80% sobre el valor real del inmueble por concepto de intereses, porcentaje que puede dispararse o disminuir de acuerdo con la tasa de interés y los costos asociados al contrato.
Explicó que, para sorpresa de muchos clientes, ese sobrecosto se paga en los primeros años de vida del financiamiento, debido a que la banca aplica un “modelo francés”, que primero asegura el rendimiento bancario y deja los abonos al capital —o monto original del crédito— hasta el final.
El especialista precisó que, bajo tal esquema, un departamento que se oferta entre 1.5 y 1.7 millones de pesos —que es el valor promedio nacional— termina en una inversión final de tres millones y medio de pesos.
Por si fuera poco, apuntó, es importante considerar que, además de los costos financieros del crédito, los bancos aplican una serie de filtros para la apertura de hipotecas, que exigen al comprador o la familia garantizar un ingreso comprobable y formal de 25 mil pesos por cada millón de pesos prestados.
“Para una vivienda de un millón de pesos, yo tendría que estar ganando 25 mil pesos, con una mensualidad de 10 mil pesos. ¿Por qué? Porque esos 10 mil pesos deben ser equivalentes a 40% de mi ingreso.
“Entonces, si una persona quiere o planea comprar una vivienda de dos millones de pesos, a través de un financiamiento hipotecario, tendría que estar ganando 50 mil pesos al mes”.
Precios y encarecimiento de la vivienda
La SHF reportó que, al cierre del primer semestre de 2025:
- El precio promedio de la vivienda nueva en México alcanzó 1 millón 862 mil 524 pesos.
- 75% de las propiedades se vendieron por menos de 2 millones 182 mil 868 pesos.
- 25% de los inmuebles reportaron un precio igual o menor a 775 mil 796 pesos.
Aumentos por ciudad
- Tijuana: 10.9%
- León: 10.7%
- Guadalajara: 10.5%
- Monterrey: 9.3%
- Puebla-Tlaxcala: 8.9%
- Querétaro: 7.1%
- Valle de México: 5.2%
- Toluca: 4.8%