Dentro del marco del Derecho Público del Derecho Administrativo, del Derecho Urbano encontramos el Derecho a la Ciudad, que implica contar con un marco de leyes y reglamentos, y del que hoy es oportuno hablar, ya que es un tema de interés muy ciudadano, ya que es muy importante saber que información debemos conocer para adquirir una vivienda y no ser sorprendido o también víctima en nuestro patrimonio de promesas incumplidas o de ventas que son farsas inmobilliarias.
Hoy es fácil encontrar ofertas de venta de vivienda, como dicen oferta inmobiliaria en el internet, pero es importante que verifiquemos no sólo, la existencia física del fraccionamiento, condominio o desarrollo habitacional, sino su información en el Ayuntamiento relativa a su constitución legalmente autorizada y que exista la Autorización para iniciar la denominada “preventa”, que no es más que una promesa de venta, es decir no es autorizar una compraventa, es la aceptación entre el cliente y el propietario o desarrollador inmobiliario de que se realizará un venta futura.
Los Ayuntamientos de todos los Municipios del país, son los encargados de acuerdo al artículo 115 Constitucional, de reglamentar, autorizar y supervisar todo lo relativo al desarrollo de fraccionamientos, condominios verticales y horizontales de viviendas y de tipo industrial, ello inicia con el otorgamiento del Dictamen de uso de suelo, donde se detalla que uso tendrá el inmueble a desarrollar, es decir si es un fraccionamiento, un condominio, el número de viviendas, o si es condominio vertical el número de niveles o pisos que se autorizan, así como la capacidad de cajones de estacionamiento, y se señala la obligación de tramitar la correspondiente “Autorización de Ejecución de Obras de urbanización”si es un Fraccionamiento o la autorización para la creación de un Condominio en su caso.
Ya tenemos que estos dos primeros documentos básicos que expiden los Ayuntamientos y posteriormente una vez que se presentan el proyecto inmobiliario y su autorización por parte de la Comisión Estatal de Aguas de su factibilidad de uso de éste vital líquido el “agua” por parte de los desarrolladores inmobiliarios, se turna primeramente para su revisión ante la autoridad del Municipio encargada del Desarrollo Urbano y Licencias de Construcción, cualquiera que sea su denominación ya que es variable en cada Municipio.
Posteriormente, a ésta fase se turnan nuevamente al Ayuntamiento para su autorización del proyecto inmobiliario y para dar inicio de trabajos de urbanización, que en término sencillos es: movimiento de tierras, calles, banquetas, instalaciones hidrosanitarias, eléctricas, y todo lo que cuando uno visita un desarrollo en su primera etapa no es visible, sino que es lo que está bajo el nivel de calle, diríamos en un lenguaje accesible.
Estos trabajos de urbanización, una vez que están autorizados por el Ayuntamiento, requieren de la exhibición de una fianza por el monto del proyecto inmobiliario a ejecutar y en los términos que fije el Ayuntamiento, misma que sirve para garantizar la ejecución de dichos trabajos de urbanización en un100%, ya que en caso de no ser así, el Ayuntamiento puede ejecutar dicha fianza para que con el monto de la misma pueda concluirse dichos trabajos de urbanización y no quedarse truncos es decir sin concluir.
Una fase preeliminar a la venta de lotes o de viviendas, es una autorización que otorga el Ayuntamiento que se llama “Autorización provisional para venta de lotes o vivienda”en su caso, ésta fase requiere un porcentaje mínimo del 30% de avance de obras de la fase de urbanización para obtener la venta provisional.
Es en esta fase, donde cualquier ciudadano o ciudadana, puede ser objeto de fraude o de ser sorprendido con motivo de la firma de un documento de promesa de compraventa, que normalmente se firma con el pago de un anticipo al desarrollador y un plan de pagos con el supuesto beneficio de tener un mejor precio de venta provisional, pero es muy importante saber que ésta etapa no es definitiva y puede ser que se tarde el desarrollador un tiempo extenso o más del tiempo autorizado para concluir la urbanización del desarrollo, y de ahí es donde deriva la problemática y la pérdida del patrimonio de los compradores que de buena fé pagan un enganche o anticipo, e incluso todas las parcialidades estipuladas como lo estipula un plan de pagos sin recibir a cambio el terreno o la vivienda pactada en el contrato de promesa, y tampoco se pueden escriturar ante Notario Público, ya que para ello se requiere la autorización definitiva para venta que otorga el ayuntamiento cuando se tiene un avance de más del 60% en la urbanización.
En este contexto legal, es recomendanble a tí ciudadano o ciudadana, que previo a cualquier firma de documento, promesa de venta, y cualquier pago anticipado, solicites al vendedor del desarrollo, los siguientes documentos básicos: Dictamen de Uso de Suelo, Licencia de Autorización de Obras de Urbanización, y Autorización para la venta provisional o definitiva de lotes otorgada por el Ayuntamiento de donde se ubique el inmueble, ya que estos documentos no son confidenciales, son públicos y deben estar publicados en la Gaceta Municipal y en el Diario Oficial del Estado de Querétaro, La Sombra de Arteaga., por tanto puedes tener acceso a ellos sin ninguna limitación y revisar si el desarrollo fue autorizado debidamente conforme a lo que establece el Código Urbano del Estado de Querétaro, y tener una certeza jurídica de que todo lo que será en un futuro tu patrimonio, esta en base a la Ley