La Ciudad de México enfrenta una creciente escasez de suelo industrial disponible, en un contexto donde la demanda logística —impulsada por el comercio electrónico— supera la capacidad de desarrollo de nuevos espacios dentro de la capital.
De acuerdo con datos de la firma Spot2.mx, el mercado industrial metropolitano registra una vacancia de apenas entre 3% y 4%, lo que refleja un nivel crítico de ocupación y limita la disponibilidad de nuevas superficies para operaciones logísticas.
E-commerce presiona la demanda de espacios logísticos
El crecimiento acelerado del comercio electrónico se ha convertido en el principal detonador de esta crisis de espacio.
México superó los 77 millones de compradores en línea en 2025, con ventas digitales por 941 mil millones de pesos, lo que representa un crecimiento anual de 19.2%, según la Asociación Mexicana de Venta Online (AMVO).
Este dinamismo exige centros de distribución cercanos al consumidor, particularmente para operaciones de última milla, lo que incrementa la presión sobre el suelo urbano.
Reconversión: la única salida ante falta de tierra
Ante la falta de nuevos terrenos, empresas y desarrolladores están apostando por la reconversión de inmuebles existentes.
Fábricas abandonadas, bodegas antiguas y edificios subutilizados están siendo transformados en centros logísticos modernos, con:
- Mayor altura operativa
- Automatización de procesos
- Mejora de patios de maniobra
- Subdivisión de espacios para múltiples operadores
“Modernizar un activo bien ubicado es más eficiente que desarrollar nuevo inventario en la periferia”, explicó Vianey Macías, especialista de Spot2.mx.
Rentas industriales se disparan en zonas clave
La escasez de suelo también está impactando los precios del mercado. Actualmente, las rentas industriales en la Zona Metropolitana del Valle de México oscilan entre:
- 13.3 y 16.5 dólares por metro cuadrado mensual
Las zonas con mayor valor son:
- Centro: hasta 16 dólares/m²
- Tlalpan: 15.08 dólares/m²
- Poniente: cerca de 14.5 dólares/m²
Mientras que corredores como Vallejo, Iztapalapa y Gustavo A. Madero se mantienen entre 13.3 y 13.8 dólares.
La escasez ha generado una nueva especialización de zonas industriales dentro de la capital:
- Vallejo-Azcapotzalco: distribución urbana de alta velocidad
- Iztapalapa-Iztacalco: logística para consumo masivo
- Gustavo A. Madero: conexión con el norte metropolitano
- Naucalpan: extensión logística hacia zonas de alto consumo
Logística vertical: nueva tendencia en CDMX
En zonas con alta presión inmobiliaria, como el poniente, comienza a consolidarse un modelo emergente: la logística vertical.
Se trata de edificios industriales de varios niveles, equipados con:
- Elevadores de carga
- Estructuras reforzadas
- Diseño para maximizar el uso del suelo
Este modelo responde a la imposibilidad de expandirse horizontalmente en una ciudad cada vez más densa.
Cambio de paradigma en el uso del suelo
Especialistas advierten que la Ciudad de México está entrando en una nueva etapa en la forma de asignar y valorar su suelo industrial.
El modelo expansivo —basado en crecer hacia la periferia— ha sido reemplazado por uno centrado en la reutilización urbana.
“El valor ya no lo define el tamaño del inmueble, sino su ubicación dentro de la ciudad”, destacó Macías.